区分マンションを獲得して家賃収入を夢見る!?

区分マンションに限らず、不動産投資において もっとも嫌なものは「空室リスク」です。

収益マンションを持っていたとしても、誰も入居を していなければ税金や維持費が掛かるだけ。

相続税対策目的で購入したのでない限り、 空室の収益不動産は自動車や自宅と同じく 「負の資産」でしかありません。

普段使いで使えるだけ自動車や自宅のほうが よっぽどマシとも言えます。

不動産購入前に最も気になってしまうのはそこ。 入居者がすんなり見つかるのだろうか。

特に区分マンションは入居者が0か1かですから、 長期に渡って入居者が見つからない場合、 融資の返済が重くのしかかります。

キャッシュフローがマイナスどころの話ではない。

現金で購入することができればその心配は無用ですが、 1000万円、2000万円の現金をポンと用意できるのならば お金のことで悩んでいません。

だからこそサブリース契約が魅力的に見えてしまう。

ただ、繰り返しお伝えしているようにそれは罠でしかない。

そこで注目されるのが、オーナーチェンジ物件です。 要するに、既に入居していて賃貸中の物件ですね。

賃貸中の物件を購入するのですから、購入した月から 家賃収入が得られます。

もし入居者を探すところからのスタートであれば、 入居者が見つかるまでは収入はなく、前述のように 融資返済分や維持費ばかりが掛かってしまう。 期待値通りの利回りを最初から享受可能であるのが オーナーチェンジ物件の強みです。

その分だけ投資家にとっての価値は上昇しますから 売買価格は高くなり、利回りは低くなります。 高利回りを狙うならば、オーナーチェンジ物件は あまり有効な手段ではありません。 しかし0か1かの区分マンションではオーナーチェンジ物件の メリットは意外と大きく、戦略次第で積極的に狙っても いいのではないかなと僕は考えています。 オーナーチェンジ物件を購入の後、すぐ退去されたらショック大きいです。。。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件の魅力は、購入直後より キャッシュフローを得ることができること。 返済の心配をする必要がありません。

区分マンション投資に限ったことではありませんが、 融資を受けて収益不動産を購入する場合に考えて おかなければならないことがあります。 それは、購入から空室が埋まるまでの間の返済を どうするのか、ということ。 繰り返しになりますが、空室の区分マンションを購入したら 入居が決まるまで持ち出しで返済をしなければいけません。

給与収入から余裕を持って融資返済ができるのであれば いいのですが、そうでなければ確実に貯蓄を蝕みます。 区分マンションの購入のために自己資金を消費したばかりで 返済まで貯蓄から出すのはかなり大変なこと。 そこまで資金に余裕がある方は少ないでしょう。

オーナーチェンジ物件のメリットは、その経営の隙間を 埋められることにあります。

いくら見込みの利回りが高くても、空室期間が長くなって 運転資金が尽き、債務不履行になっては意味がない。 そのために、毎月の返済負担を十分に少なくする工夫が 不動産投資では必要になります。 自己資金を多く入れたり、融資期間を長くしたり、 金利を低くしてもらえるように交渉したりがそれ。

しかし結局のところ、最も返済負担を減らす効果が高いのは 空室期間を少なくすること。 1ヶ月空室なだけでどれほど損失が生まれることか。

運転資金が貴重な投資初期では、オーナーチェンジ物件の 空室リスク減は非常に貴重であるといえます。 オーナーチェンジを希望するあまり利回りが低くなりすぎては 元も子もありませんが、資金が乏しく経営に不安が残るなら、 当初はオーナーチェンジ物件を購入するのはおすすめです。

オーナーチェンジ物件の注意事項

オーナーチェンジ物件で気をつけなければいけないのは、 購入直後の退去。 現入居者からの家賃を期待しすぎると、売買後すぐに 退去されてしまい資金難に陥る羽目になりかねません。 退去されると家賃収入がなくなりますし、次の入居者を 入れる準備のためにリフォーム費用やクリーニング代も要る。 広告費だって掛かる。

偶然にもタイミング悪く退去されてしまうこともありますし、 もしかしたら売主とグルで価格吊り上げのために最近入居を したばかりの人かもしれない。 グルでなくても、短期入居予定で見つけてきたのかもしれない。

どうであっても、早期退去による経営の行き詰まりは 絶対に避けなければいけません。 そんな事態を回避するために大事なのは、できる限り資金に 余裕を持たせることと、レントロール等をしっかり確認してから 購入に踏み切ること、購入の時期を考えることです。

資金の話はさておいて。

レントロール、つまり現入居者はいつからその物件に 入居をしているのか。 売却の前月であったりしたら、ちょっと怪しいですね。 信頼できる業者さんならいいのですが、そうであっても 少なくとも早期退去時の取り決めがどうなっているかは 確認したほうがいいでしょう。 入居者の素性、契約内容もしっかりチェックをして下さい。

時期というのは、退去が発生しやすい季節ではないかどうか。 卒業間近の学生が入居しているのに1月、2月に売買をしたら、 直後にいなくなってしまっても文句言えません。 ファミリータイプでも人事異動の多い4月、10月は要注意です。

どうやっても防ぎきれないこともありますが、しっかりと 選別することで「運悪く」という事態が起こる確率を 低くすることはできます。 投資の結果を運なんて不確定なものに左右されないよう、 リサーチを丁寧にする心掛けが大切です。

初期から安全な投資をするために 早期退去さえクリアすれば、オーナーチェンジ物件は 投資初心者の強い味方になります。 資金があれば高利回りを目指して空室物件を狙うのも いいかとは思いますが、それは自分がよりスキルアップ してからでも遅くはないのではないでしょうか。

運転資金の枯渇という最悪の事態に追い込まれないよう、 安全な区分マンション投資を目指したいところです。
まず、オーナーチェンジ物件とは、既に入居者が入居している状態の 物件のことをいいます。従って、購入後に入居者募集をする必要がなく、 それだけ見ると、初心者向けだということが言えるかと思います。

しかし、オーナーチェンジ物件の利回りはそのまま続くと思わない方が良いです。 というのも、一時的に家賃をアップしている場合であったり、 敷金・礼金をゼロにしてるから、家賃をアップしているなど、 通常と比べて違う条件があるからこそ、周辺家賃相場よりも高値で 貸出しているという状況が結構あるからです。 売主としては、家賃を一時的にあげて、利回りを高くした方が、 売却価格が上がるわけですから、だったら、他の条件を下げてでも、 家賃を上げようとします。

ただ、オーナーチェンジ物件を購入した時の家賃が高かろうと、安かろうと 結局は、大枠周辺家賃相場に落ち着くということです。 オーナーチェンジ物件購入時の入居者がその後、 20年間、30年間住み続けることはないでしょう。

そう考えると、いつかは周辺相場の家賃に落ち着くと考えるべきです。 従って、オーナーチェンジ物件を購入する際の利回りというのは、 購入時に入居している入居者の家賃をベースに計算するのではなく、 周辺家賃相場を基に計算する方法が保守的だと思います。 周辺家賃相場は、その物件周辺の不動産屋を回って、 物件の条件を見せれば、大体の範囲は分かってきます。 また、家賃は下がっていくものです。 なぜなら、築年数が古くなればなるほど家賃は下がっていくのが通常だからです。 そう考えると、やはり、不動産投資そんなに甘くはないかなと感じはいます。

では、どうやって経営を改善するか? ですが、これは永遠のテーマになりますが、 まずは、コストカットかなと思います。 リフォームに関しても自分でできる部分は自分で行う。 入居者募集に関しても、自分でできるのであれば自分で行う。 こういった過程をふんでも良いのかなと思います。

それもまた経験になると思いますので。 と、ちょっと話がずれましたが、 みなさん、オーナーチェンジ物件を購入する際は、 利回りの計算方法に気を付けて下さい。 購入当時の入居者家賃をベースにした利回りが続くと思うと、 痛い目にあう可能性もありますので。
ある大家さんから物件についてのご相談をいただいた。

所在は横浜市の北部。

鉄道駅から徒歩10分程度。

JR京浜東北線も京急線も使える(東京都心・横浜中心部どちらへも近い)。

築30年、RC区分の1室。

44平米で3DK、ファミリー向け。

オーナチェンジ物件で、現賃料の表面利回り13%台。

現行賃料は周辺の同タイプ相場よりも割安。

価格は600万円台。

上記の物件情報をご覧になって、 あなたはどのような印象を持たれたでしょうか。

「立地からみて13%は魅力」

「空室リスクは低いし、ファミリー向けなら安定稼働が期待できる」

「築年がネックだが、すでに相場よりも割安な賃料で13%なのだから、 これ以上収益性は悪化しないだろう」

物件サイトの情報だけをみると、 かなり魅力ある物件のようにも見えます。

では、この物件、「買い」でしょうか?

一見、魅力的なこの区分ですが、

結論は、

「見送りすべき」

としました。

ご相談頂いた方に確認していただいたところ、 下記のネガティブな事実が判明しました。

・44平米で3DK、DKが8畳未満と間取りがかなりイマイチ。

・近隣にスーパーなど日用品店舗はあまり存在しない。

・物件の前面道路は京浜道路という国道の幹線道路(騒音・排ガス・子供が危険)。

・逆に物件の裏側は京浜運河と高速道路の高架(騒音、排ガス)。

・共用部の大規模修繕履歴が不明(2年前に管理会社変更のため?)

不動産投資のリスクには様々なものがありますが、 工夫次第でコントロールできる事象もあります。

この物件で表すならば…

「間取りがかなりイマイチ」

⇒現テナント退去後はリフォームして2DKにすることで対応可能。

⇒リフォーム代(設備含む)を指値の交渉材料に。

「近隣にスーパーなどが少ない」

「物件の前面道路は京浜道路という国道の幹線道路」

「逆に物件の裏側は京浜運河と高速道路の高架」

⇒「誰に貸すか」のターゲット戦略をよく練ることで対応可能。

 この場合、「居住環境重視型」ではなく「都心接近性重視型」のテナントをターゲットとする。

⇒物件競争力(家賃だけではありません、商品企画力です)と広告戦略で対応可能。

しかし、コントロールできないリスクは 文字通り「危険」です。

「大規模修繕履歴が不明」

⇒築30年と最も大規模修繕がかかる時期に、修繕履歴不明は非常に危険です。

⇒しかも修繕積立金の1棟での総額が不足気味でした。

 「使用したから不足」という感じでもなさそうで、いかにも危険な香りがしました。

⇒臨海部に所在しているため、外壁・屋根・躯体で通常の物件よりも劣化が進んでいる懸念があります。

そして、築古の区分に共通する部分でもありますが、 「出口戦略が描きにくい」物件だったこともマイナス材料でした。

この区分物件、あなたの判断はどちらだったでしょうか。
不動産投資をしていて最もお世話になることが多いのが「日本政策金融公庫」の融資です。

この記事では日本政策金融公庫の中でも、特に「国民生活事業」について言及します。 国民生活? といっても、小規模な法人であれば基本的に同じ制度が利用可能です。

特徴としては、

◎一般の不動産投資用のローンに比べ、利率が圧倒的に安い(条件によりますが、過去実績1.2%?2.0%程度)

◎固定金利である(金利が変動しない)

◎繰り上げ返済をする場合に、手数料や違約金がかからない

◎保証料を取られない(住宅ローンなどでは、保証料を取られることが多いです)

◎団体信用生命保険への加入が任意であるため、それが不要な方にとってはコスト減になる

(なお、最近の制度変更により、日本政策金融公庫は連帯保証人を取らないようになったそうです)

大まかにはこんな感じでしょうか。 一般的に不動産投資家向けのローンと言えば 利率3?4%になってしまうこともあるので、それを考えると格安の金利です。

例えば 利率1.5%と4%で15年完済、3000万円を借りた場合の 金利負担(元利均等)を計算すると…

4.0% … 9,943,047円

1.5% … 3,520,040円



この通り、15年で 642万円 も利子負担に差が生まれます。

(団信の加入料や保証料を考慮に入れると、この差はさらに広がります) ただし、いくつか注意点もあります。

◎短期の転売目的で不動産を購入する場合には使えません。(やむを得ない理由があれば認められるかもしれませんが、次から借りにくくなるでしょう)

◎自己居住のために物件取得する場合には使えません。

◎国民生活事業では、基本的に1人あたり4800万円程度が融資できる上限です。

◎基本的には借り入れは10年以内まで。(色々調整して15年まで)

つまり、あくまで「賃貸業」という「事業」を行うために、不動産を担保に入れる形で融資をしてくれるという話ですね。投機目的ではNGなのです。

融資を行うにあたり、「担保に入れる物件」の評価と、本人の属性評価によって融資できる金額や期間、金利などの条件が決まります。

本人の属性が弱い方(たとえば年収300万未満かつ転職したばかり など)ですと、物件の評価・収益性だけで融資を受けることになるので、そのぶん頭金がたくさん必要になります。

ある程度の頭金は用意しておく必要がありますが、 基本的には購入する物件を担保に入れる形で融資を受けることが可

能です。 (なお、本来の使い道は「不動産購入後に、その物件を担保に入れて融資を受ける」そうなのですが、そこは担当者によって柔軟に対応してくれたり、くれなかったりします。)

基本的に1000万円前後の物件を取得する時に使うケースが多いと思われます。 具体的に購入する物件を決める前に、予算感を決めるためにも事前に調べておくのが良いでしょう。

審査を行う時は、直近2年分程度の源泉徴収票と、購入する物件の図面(場合によっては謄本も)などを求められます。それで正式に申し込む際は、所定の申込用紙に記入して提出、後日 担当者のいる支店まで行って面談をします。
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